Späť

Na hotelovom trhu CEE sa prejavuje rastúci záujem a rôznorodosť investorov

Utorok, 25.12. 2018, 23:09

Boom v hotelovom odvetví regiónu strednej a východnej Európy (CEE) pokračuje. Objem investícií by tu do konca roka 2018 mohol dosiahnuť 800 mil. eur. Oproti minulému roku sa jedná o mierny pokles. Hlavným dôvodom je skutočnosť, že pretrvávajúci záujem investorov o hotely v hlavných mestách regiónu nemožno uspokojiť kvôli nedostatku prémiových nehnuteľností na trhu. Prevládať začínajú investori z radov inštitúcií a subjektov registrovaných na burzách, na ktoré pripadá 74% celkového objemu transakcií za rok 2017 a 54% za prvé tri štvrťroky roka 2018. Zmeny vo zvyklostiach spotrebiteľov a vývoj hotelových konceptov v posledných rokoch vedú k stieraniu niektorých rozdielov medzi tradičnými kategóriami hotelov. Závery vyplývajú z prvého vydania spoločnej správy spoločností Cushman & Wakefield a CMS, ktorá mapuje investície do hotelových nehnuteľností a investičné trendy.

● Investície do hotelových nehnuteľností v regióne CEE * do konca roka 2018 dosiahnu 800 mil. eur, pričom najväčšou výzvou je nedostatok prémiových nehnuteľností. To však môže čoskoro zmeniť investičný cyklus, kedy majitelia začnú úročiť svoje investície.

● Pôvod kapitálu kupujúcich sa stáva rôznorodejší - 67% celkového objemu predstavujú cezhraničné investície. Rapídne sa zvyšuje záujem inštitucionálnych investorov a investorov registrovaných na burzách cenných papierov.

● Iba 42% hotelových izieb v hlavných mestách krajín strednej a východnej Európy sú súčasťou nadnárodnej siete veľkých značiek, trh tak ponúka rad príležitostí.

● Trh v CEE regióne reaguje na potreby mileniálov novými hotelovými konceptami.

● 60% novej ponuky tvoria 3-4 hviezdičkové hotely.

Vďaka zdravým základným ukazovateľom ponuky a dopytu na šiestich hlavných trhoch regiónu strednej a východnej Európy, solídnemu rastu a relatívne nízkym cenám hotelových nehnuteľností záujem investorov o región neklesá. Za prvé tri štvrťroky roku 2018 prebehli transakcie v objeme viac ako 400 mil. eur a v poslednom, veľmi silnom štvrťroku by táto suma mala byť podobná vďaka niekoľkým veľkým transakciám, ktoré sú takmer pred uzavretím. V porovnaní so silným rokom 2017, kedy celkový objem transakcií presiahol 900 mil. eur, sa síce jedná o pokles, zároveň je to však výrazne viac ako v rokoch 2015 a 2016.

„V dôsledku historických a politických vplyvov musel hotelový trh strednej a východnej Európy doháňať tridsaťročné meškanie oproti západu,"hovorí Lukáš Hejduk, partner a vedúci oddelenia hotelov a voľného času v spoločnosti CMS. "Toto tempo zmien sa odráža v miere rozvinutosti odvetví a investícií do neho v celom regióne. Napriek miernemu poklesu objemu investícií v roku 2018 odvetvie v posledných piatich rokoch zaznamenalo pozoruhodný rast a rok 2019 by mal byť opäť silný. Stále je tu veľký objem kapitálu, pre ktorý hľadajú investori rozumné zhodnotenie a hotely v regióne CEE ponúkajú vyššie výnosy ako rada iných oblastí Európy či dokonca kategórií nehnuteľností.“

K najväčším transakciám patrí kúpa hotela Sofitel Budapest Chain Bridge spoločností Starwood Capital (75 mil. eur) a kúpa hotela Sheraton Prague nórsku firmou Wenaasgruppen (42,5 mil. Eur). K významným obchodom patrí rovnako kúpa Cukrovarníckeho paláca v Prahe rakúskou spoločnosťou UBM za účelom prestavby na lifestylový hotel.

Investičný cyklus v hotelovom odvetví prinesie na trh nové aktíva

Investičný cyklus sa teraz nachádza vo fáze, kedy sa oportunistickí investori a investori, ktorí svoje hotely zhodnotili, zaujímajú o ich predaj inštitucionálnym investorom, ktorí uplatňujú stratégiu dlhodobej držby a hľadajú aktíva generujúce stabilné peňažné toky. To vedie k zásadným zmenám v prevádzkovej štruktúre hotelov v regióne, kde je väčší počet najmä novovybudovaných hotelov prevádzkovaný formou dlhodobých prenájmov.

„Hotely sa v súčasnosti menia z alternatívnych investícií na mainstreamové, pretože si stále viac investorov uvedomuje vyzrievanie hotelového trhu strednej a východnej Európy. Podiel šiestich hlavných trhov regiónu na celkovom objeme investícií do tohto sektora v Európe sa od roku 2010 viac ako zdvojnásobil a v roku 2017 dosiahol cca 4,5%. Stále je tu však veľký priestor k rastu, ak uvážime, že na región pripadá vyše 8% nocí strávených v hoteloch a takmer 10% ponuky hotelových izieb na celom kontinente. Objem transakcií by tak mohol byť každý rok cez 2 miliardy eur. Hlavnou výzvou pre región je nedostatok kvalitných a veľkých hotelov na trhu. Keďže cena za izbu už prevyšuje úroveň pred krízou a stúpajúce náklady úverového financovania nás vedú k presvedčeniu, že výnosy sa približujú minimu, očakávame, že si čím ďalej väčší počet majiteľov začne uvedomovať, že nastal vhodný čas na predaj a zúročenie investícií," hovorí Bořivoj Vokřínek, partner v strategickom poradenstve a vedúci prieskumu v oddelení hotelových nehnuteľností pre EMEA región v spoločnosti Cushman & Wakefield.

Rastúca rôznorodosť kupujúcich

V posledných rokoch sa zvyšuje rôznorodosť investorov, ktorí v regióne nakupujú nehnuteľnosti. V súčte dosiahli cezhraničné investície za prvé tri štvrťroky roka 2018 významných 67% celkového objemu. Prejavil sa ale značný pokles investícií z krajín mimo Európy, najmä u investorov zo Stredného východu a Ázie.

Oproti minulosti, kedy na trhu hotelových transakcií dominovali privátni investori, teraz stále významnejšie investujú inštitúcie a subjekty registrované na burzách, na ktoré pripadá 74% celkového objemu transakcií za rok 2017 a 54% za prvé tri štvrťroky roka 2018.

Výstavba

Najrýchlejší rast prebieha v stredných cenových kategóriách hotelov. Väčšina novootvorených zariadení v šiestich hlavných krajinách regiónu CEE by sa zaradila v rozmedzí 3-4 hviezdičkových hotelov. Tie tvoria takmer 60% novej ponuky.

Vyvíjajúce sa potreby hostí, nové trendy a miznutie rozdielov

Zmeny v správaní spotrebiteľov a vývoj hotelových konceptov v posledných rokoch vedú k miznutiu rozdielov medzi tradičnými kategóriami hotelov. Veľkým množstvom verejného priestoru, pestrou ponukou stravovania a trendovým dizajnom sa historicky mohli chváliť predovšetkým hotely kategórií Luxury a Upper-Upscale, avšak teraz sú tieto vymoženosti čoraz bežnejšie v celom spektre ubytovacích zariadení. Miznú tiež rozdiely medzi krátkodobým a dlhodobým ubytovaním. Správa sa venuje týmto zmenám v odvetví a obsahuje aj rozhovory s nováčikmi na trhu.

V rastúcej miere sa medzi rozhodujúcimi skupinami zákazníkov presadzuje tzv. generácia mileniálov. Tá má celý rad požiadaviek a očakávaní, ktoré musia investori a hotelieri brať do úvahy.

"Je zaujímavé sledovať vývoj hotelového trhu strednej a východnej Európy - rastúci počet náročných investorov a nástup nových značiek, ktoré svoje koncepty prispôsobujú na mieru potrieb nových generácií klientov (cenovo dostupné lifestylové hotely, soft značky, hostely novej generácie a novátorské koncepty apartmáne s obsluhou). Relatívne nízka miera príchodu značiek do celého regiónu ponecháva priestor na expanziu moderným produktom, čo predstavuje obrovské príležitosti pre hotelový trh regiónu CEE, ktorý by tak mohol zaujať pozíciu najprogresívnejšieho trhu v Európe, "dodáva Bořivoj Vokřínek.

Čo si želajú mileniálovia v strednej a východnej Európe

V prvom polroku 2018 spoločnosť CMS v spolupráci s firmou FTI Consulting pripravila a uskutočnila prieskum medzi podnikmi a spotrebiteľmi, v ktorom zhromaždila 5 275 odpovedí príslušníkov generácie mileniálov (vo veku 18-35 rokov) z 18 krajín sveta. Prieskumu sa zúčastnilo vyše 800 mileniálov z Českej republiky, Maďarska a Poľska. Zoznam ich najčastejších želaní nájdete TU.

Celý report nájdete TU.

* CEE - do regiónu CEE report zahŕňa nasledujúce krajiny strednej a východnej Európy: Česká republika, Slovensko, Poľsko, Maďarsko, Bulharsko, Rumunsko.

Zdroj: Cushman & Wakefield

Foto: Sheraton Prague

gastro, hotel, gastroweb

Kalendár podujatí

Po Ut St Št Pi So Ne
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
       
Po Ut St Št Pi So Ne
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930
       
Po Ut St Št Pi So Ne
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031
       
Po Ut St Št Pi So Ne
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
       
Sobota, 15.6. 2019Trnava Rum Fest 2019
Po Ut St Št Pi So Ne
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031
       
Po Ut St Št Pi So Ne
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031